Entrevista: Elio García |
Con Gabriel Conde, especialista en temas inmobiliarios hablamos del sector, su desarrollo, desafíos y problemas. Este es un resumen de una extensa entrevista que mantuvimos con él la semana pasada.
¿Cuál es la evaluación general que puede realizar el sector inmobiliario uruguayo en el último año?
El mercado inmobiliario termina cerrando un 2015 con un retroceso en la cantidad de operaciones. Esta situación se viene dando desde el primer trimestre del 2013.
¿Cuál es el estado de «salud» general del sector?
Esta firme, sano, con precios sostenidos que dejaron de subir, con una merma importante en una cantidad de operaciones que se dieron en la expansión económica que comenzó en 2003 y culminó en el último cuatrimestre del 2012.
¿Cómo influye en el departamento de Colonia en el sector inmobiliario la llegada de un presidente con las características de Macri?
Lo sabremos más adelante. Hay un primer síntoma, cuando se decía que veníamos con el tercer año de caída de operaciones; estas se dan básicamente porque se alejó el inversor extranjero en Uruguay, que básicamente era argentino.
El mercado local en los años de bonanza tuvo capacidad de ahorro y este sigue firme y estable ya sea en consumidores finales o en gente que tuvo capacidad de ahorro e invierte como refugio de capital buscando rentas fijas.
El gran desnivel lo hace el inversor argentino y sin lugar a dudas, si el Uruguay no tiene inversión extranjera, es una pata que le falta a la economía.
La economía como una mesa tiene cuatro patas, el agro, la industria, el turismo y el sector inmobiliario.
Hoy se nota que los argentinos volvieron a preguntar. Consultan. Vuelven a tener interés. En 2015 no había ninguna consulta, hoy sí la hay.
El sistema capitalista está en permanente transformación y crisis ¿cómo visualizar los negocios inmobiliarios a largo plazo en un mundo donde no hay certezas de nada?
El mercado inmobiliario tiene muchos desafíos en este mundo global. La inversión inmobiliaria es el mejor refugio de ahorro e inversión.
¿Por qué?
Porque podrá tener altibajos como cualquier negocio, pero si nosotros lo medimos en décadas, no hay nada que iguale la valorización de un inmueble.
¿Puede darnos ejemplos?
Sí, claro. En la década de los noventa en Carmelo una casa tipo de dos dormitorios en una ubicación en el casco urbano, entre el puente y el Hospital, Mortalena y Varela, valía unos US$ 35.000 dólares. Sobre finales de los noventa la misma casa ya tenía un costo entre US$ 50.000 y US$ 60.000. Hoy ese casa tipo alcanza un precio en el mercado de $ 120.000 dólares.
¿Esto que realidad nos muestra?
Que hay inflación en dólares a nivel mundo. Esa valoración, más la renta fija que dejó durante todos esos años no hay inversión que la iguale. Lo mismo con los créditos hipotecarios. A principios de los noventa un crédito tipo en el Banco Hipotecario, que era en UR alcanzaban unos US$ 30.000 dólares. Hoy el crédito tipo está entre US$ 80.000 a US$ 100.000 dólares.
¿Podría haber un escenario de burbuja inmobiliaria en el Uruguay?
No, porque está se produce por dos motivos. El primero el exceso de crédito y en Uruguay no existe esta situación. La participación en los créditos hipotecarios en el total de la compraventa es un 7%. El segundo escenario que puede producir una burbuja es cuando los precios crecen en forma desmedida.
¿De qué sector socio económico estamos hablando en estos porcentajes?
Clase media. El crédito tipo que toma la gente debe rondar los US$ 80.000 dólares.
¿Qué rol ha cumplido la vivienda de interés social?
La vivienda de interés social social cuando se paró la inversión extranjera sirvió de motor para la economía. En Montevideo los permisos en los barrios premium, como Pocitos, Malvín, Punta Gorda, Punta Carretas significaron el 86% de las autorizaciones de construcción. En los otros barrios alcanzaba solo un 7%.
Hoy esa situación alcanza casi el 100% en otros barrios ya que en la costa no hay permisos de construcción desde hace un año.
¿Por qué?
Porque en el sector premiun lo está absorbiendo la demanda local. La Ley de Vivienda de Interés Social fue excelente, dio trabajo, dinamizó el mercado. Llegó a un nicho de mercado donde había escases de ese producto.
Usted habla de «Vivienda de Interés Social», pero la canaliza en barrios «premium» ¿dónde está lo «social»?
Es que el nombre no condice con la ley. Son viviendas para sectores de clase media, tirando para arriba. En Uruguay hace falta una ley de interés social que interprete el verdadero nombre.
Tiene el título, pero la realidad es otra…
Exacto. Para hacer viviendas de interés social se necesita ampliar la ley o hacer una nueva, donde tendrá que haber dos cosas. Primero desburocratizar los trámites que se hacen en la Facultad de Arquitectura. Aprobar los sistemas con nuevas tecnologías para abaratar costos. Exonerar aportes.
¿Cuál es el desafío inmobiliario en Carmelo?
En nuestra ciudad faltaría vivienda de interés social enserio. Hoy esa gente alquila, vive con un pariente o en familia.
¿Hacia donde apunta el negocio inmobiliario en la ciudad?
Hacia el norte la clase media alta. Hay que ver obviamente en que segmento porque quienes pretenden viviendas de interés social la zona será en los laterales de Carmelo, este y oeste.
¿Construir en el casco urbano de Carmelo es un imposible?
No hay tierras grandes y las que hay son costosas. En el centro es inviable construir porque no dan los números. La doble vía de acceso norte está llamada a ser la zona de altura, porque es más abierta. En el centro si le damos altura perdería la esencia de ciudad.
¿Cuál es la altura autorizada para construir?
Hoy un edificio como el Lamas Garrone no se podría construir. Eso en su época debió ser aprobado en forma excepcional. Hoy no hay reglamentación y la altura máxima son quince metros. Hay una excepción de altura en la avenida que puede llegar a los veinte metros.
A nivel de política de gobierno departamental parece que el tema inmobiliario será central en el gobierno del Dr. Carlos Moreira ¿cómo lo ve usted desde su ámbito privado?
No he profundizado en esa mirada. Si así fuera sería una cosa buena, porque los desarrollos inmobiliarios son grandes dinamizadores de la economía. Esto genera recursos para la Intendencia, mano de obra en la gente, trabajo.
¿Usted es optimista con las mega propuestas inmobiliarias anunciadas en Colonia?
Nada es de un día para el otro. En el departamento de Colonia los procesos son lentos. Miremos el desarrollo del golf en Colonia, que ha sido exitoso y está consolidado ¿pero cuántos años llevó?. Miremos «El Faro», en Carmelo , va por los 22 años, está bárbaro pero nunca llegó a consolidarse en el 100%. Cuesta mucho.
En Uruguay para estas mega inversiones no hay gente, tenemos que traerla.